中梁“重返”信托渠道:3.5亿补血北海某县城项目

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中梁“重返”信托渠道:3.5亿补血北海某县城项目插图

来源:密探财经

稳房地产,到底难在哪里?

当前,楼市供需端的松绑救市已经非常凶猛了,但作为稳楼市关键一环的房企融资端“亦步亦趋”,明显慢半拍。

近几个月来,一些大型民营房企苦撑了一年多,实在苦熬不下去了,也相继无奈宣布债务爆雷,让人崩溃至极,欲哭无泪。

然而,更多房企拒绝“躺平”,即便夹缝也要求生存。他们很明白一点,最关键的就是公司现金流决不能断掉。

前些年,一些新锐房企赴港上市前恨不得全部剥掉信托,让公司财报看起来稳健一些,但如今“三道红线”犹如三座大山压着,只好重返信托补血。

地产密探注意到,近日一款“长盈精英-招商中梁大湾区1号集合资金信托计划”正在坊间火热推售,受托发行方为“地产信托大户”爱建信托,募资3.5亿元。

这款产品期限2年,预计收益率6.7%至7.6%,所募资金将投向中梁地产位于广西北海市合浦县的“中梁国宾一号”项目开发。

中梁“重返”信托渠道:3.5亿补血北海某县城项目插图1

依此不拿看出,这是中梁借助信托渠道“补血”旗下三四线城市房地产项目的一个缩影。很多人一听到三四线楼盘,可能心里就会“发怵”。

当然,从中梁的角度看,北海为人口净流入城市,合浦人口较多,常住人口数在北海市排名第一;去年至今年4月,合浦无新增宅地成交; 国宾一号项目为纯住宅,位于合浦核心主城,县政府所在廉州新区,未来发展潜力较好。

从风控看,中梁为融资可谓实施了多重增信,比如中梁集团、广东中梁溢连带担保;合浦梁景100%股权质押及广东梁源51%股权质押;合浦中梁国宾一号在建工程抵押等。

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今年6月份,中梁曾发行过一笔“长三角1号集合资金信托计划”,总募资5.4亿元,优先级2.7亿元来自外部,劣后级2.7亿元中梁认购,所募的其中5亿元收购徐州华梁99%股权及债权,4000万元用于其贷款,具体投向徐州市泉山区项目。

去年以来,中梁在公开债兑付上一直都是高调官宣“提前打款”,彰显公司“高信用”,今年7月底却被打断了节拍,突然官宣一笔金额1257.4万美元的票据到期未偿,已构成实质性违约。

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8月下旬,中梁控股披露了今年中期业绩,让外界一脸蒙逼,即上半年总收入223亿元,同比减少约32.1%;归母净利4.38亿元,同比减少约68.3%;归母核心净利5.46亿元,同比减少约63.5%。期内毛利率从去年同期20.8%下降到16.9%。

截至6月底,中梁控股手上有息债务总额减少至307.3亿元,相比去年底402亿元及2020年底541亿元则明显在下降,净负债比率约24.4%。

不过,中梁控股短期偿债危机依然未解除,比如非受限现金短债比1.1,倍数较低;1-2年内到期有息负债占比升至47%,偿债压力依然较大。剔除预收后资产负债率下降到72.8%,但依然处于红线之上。

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就三条红线看,中梁仍处于“黄档”。机构还明确指出,当前中梁控股的少数股东权益占比64.7%,少数股东利润占比49%,可能存在错配,而合联营投资/归母权益“1.84”倍,隐性负债值得关注。

当前,中梁控股最大的依靠就是加大房地产销售及回款力度,而信托融资只是一个补充而已。

近日,中梁控股披露今年前8个月全口径销售额约476亿元,相比去年同期1190亿元减少了614亿元,同比跌幅逾五成。

“金九银十”这个窗口期,各地楼市松绑或刺激力度空前,更多房企为生存也势必会“降价跑量”,对偏三四线布局货值的中梁而言,更是如此。


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