四批次38盘入市 前滩准满分盘预定 传统市区豪宅供应缺失

8月14日,网上房地产公布了上海2022年第四批入市项目,共计39盘(实际38盘),在供应套数上,四批次共计12421套房源,相较三批次减少了164套,在总面积上,四批次约138.9万平米,同样减少了2.8万平方米。四批次相比三批次在供应套数和供应面积上,分别下降了0.1%和0.2%,可以看出,四批次与三批次几乎无差别,保持平稳供应量。

四批次涉及了浦东、静安、普陀、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、崇明、临港等12个区域。另外,本次新盘中有11个是纯新盘,占比28%。

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从环线来看,外环外供应高达31个,内中环4盘,中外环2盘,内环内仅有1盘。可以看出外环外依然是供应主力,此外得益于普陀、前滩纯新盘的入市,内中环供应增加。另外中外环的2盘都是比较值得期待的,此次内环内仅有一盘,也是2022年目前批次中入市最少的一次。

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从价格来看,均价在5万/平以下的项目14个,5-8万/平项目18个,8-10万/平的项目有3个,10万/平以上的有3个。可以看出四批次高端的楼盘数量减少,主要以刚需、刚改为主,且新盘价格变化不大,涨价项目少于三批次。

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从总价段来看,500-800万价格段的项目竞争激烈,如浦东的浦发唐城、森兰的招商璀璨公馆、川沙的申迪金茂横沔项目;闵行的越秀仁恒天樾园和、颛桥紫薇花园;徐泾的虹桥璀璨公馆、龙信虹桥御澜等。500万以下的刚需楼盘,能够值得一看大多是近地铁的项目,宝山此次地铁加持,位于15号线丰翔路站的大华朗香公园映的小户型,1号线富锦路站的四季都会、7号线美兰湖站的保利云上浔光等。1000万以上的,除了普陀的大华峯荟、天元府以外,前滩的东方悦澜预计入市接近满分。

浦东(含临港)12盘入市成供应大户传统市区供应持续减少

从区域来看,浦东(含临港)的供应较多,共12盘供应,浦东8盘主要分布于唐镇、周康、前滩、森兰、曹路、新场等热门板块,其中有3盘是纯新盘,分别是浦发唐城、申迪金茂横沔项目、东方悦澜。另外招商的两个项目前期都触发积分,招商璀璨城市67.59分,此次开完清盘,招商璀璨公馆65.16分,此次入市可以参考前期积分。

临港4盘共计2549套房源,相比三批次的供应套数有所增加,此次105片区楼盘首次亮相,金融湾晶单价也刷新临港新房价格新高,达到了3.5万/平,要比102、103片区单价高出2000元/平米。105片区是继101片区后,最受期待的片区,据悉该项目已被3.1客户包揽,热度不亚于101片区的热盘。四批次入市的2盘也是验证105片区是否有去化能力的“试金石”。

此外,传统市区3盘,相比较二批次5盘,供应有所减少;静安宝铂公寓虽然前期没有触发积分,但是此次仅有12套房源,如此少的量,预计此次是有积分要求的;另外就是普陀的2个纯新盘,天元府9.6万/平和指导价一致,大华峯荟此次仅推出叠加户型,价格13.2万/平,也是此批次中的单价最高。此次没有其他传统市区分流,普陀的两盘热度也许会更高一点,对于想要入住市区的改善客户来说,四批次只有这两个楼盘可选了。

同样供应减少的还有松江,此次仅有金地两盘推出,分别是金地丰盛道和金地新乐里,此次金地丰盛道五期收官,推出最后259套房源。

另外嘉定依然是以南翔供应为主,海伦堡玖悦源筑四批次售完清盘,周边配套成熟,距离11号线南翔站步行1.4公里,还有嘉闵线(在建),而且高层和洋房的户型能满足不同客户的需求,特别是约100平的三房,500万起就能够入住南翔核心区,也是一个不错的置业选择。

据了解,周边的老小区二手房价都已经达到5-6万/平,次新房已经达到8万/平,一二手倒挂严重,海伦堡玖悦源筑作为南翔核心区的唯一住宅,错过这一波,未来还需等待。

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奉贤新城的中建海樾府从二批次开始接连加推,也是热度不减,前期均已售罄,四批次452套房源也是售完清盘。青浦此次青浦新城无供应,主要集中在徐泾,招商璀璨公馆和龙信虹桥御澜的入市,还是能保持大虹桥的热度的。

值得一提的是宝山4盘,有3盘是地铁盘,入市大概率触发积分;闵行4盘中上海华府天地的叠墅、联排还是具有性价比的,另外颛桥紫薇花园依然还有供应,梅陇的天樾园和也同样值得期待。

前滩东方悦澜成最大惊喜  11个纯新盘值得一看

四批次最重量级的项目要属前滩的东方悦澜,备案价11.9万/平,总价段预计在990-2000万之间。前滩一直是上海热度较高的板块,此次突降四批次,更是掀起了不小的热度。

该项目位于九宫格旁,与华二前滩学校仅一路之隔,项目包括1栋办公楼、5栋住宅,1栋租赁住宅及保障房,另外还有10班的幼儿园在小区内。

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另外前滩的配套也是非常丰富,在交通、商业、教育等方面都能占据优质资源。周边有6、8、11号线东方体育中心地铁站步行约800米;商业上,有前滩太古里、晶耀前滩等大型商业综合体,教育上更不用多说,华二学校在侧。

前滩板块内的一二手房一直是倒挂的现象,而且东方悦澜11.9万/平的价格比起去年入市的东方惠雅、晶鸿名邸10.2/平的价格上涨了1.7万/平,而二手房方面,之前挂牌的晶耀名邸的二手房,最新的挂牌价是23.6万/平,倒挂率超100%,参考前期的楼盘,未来入市准满分盘预定。

此次四批次入市的楼盘中,11个纯新盘除了金山的楼盘以外,其他楼盘的热度都还是挺高的,临港的105片区的金融湾晶和国贸象屿龙湖星璟原热度也还不错。

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另外在这些纯新盘中,有不少近地铁的项目,如浦发唐城、大华峯荟、天元府、大华朗香公园映等。

浦发唐城是一个2号线创新中路地铁上的项目,交通十分便利。项目由9个小地块组成,其中C-13C-01地块将首发入市。该地块包括住宅、商业、办公三大部分,其中住宅部分由6栋14层高层组成。此次推出了341套90-136平户型,预计入市要65分以上。

目前周边还在建造当中,而且比较荒凉,成长周期较长,不过建成后,通勤上、生活上还是比较方便的。

大华峯荟和天元府都处于普陀内中环,不过普陀一直是传统市区中存在感不太强的区域,板块的热度中规中距。而且普陀的老小区较多,城市界面一直有待完善。

大华峯荟是一个商住综合体项目,共359套房源,此次四批次推出的是56套叠加,该项目靠近普陀内环,距离地铁7号线岚皋路站直线距离约为500米,出行十分便捷。不过该盘周边的老小区,大概有30年左右了,而且受限于地块,容积率2.52竟然还建造叠墅产品,未来的居住舒适度可能会欠缺,想要购房的客户建议去项目周边多考察一下。

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天元府是一个11号线上海西站地铁上盖的项目,打造了建面约15万㎡的总部办公建面约10万㎡购物广场、建面约1.8万㎡的独栋办公、建面约9500㎡的行政公寓、建面约9.5万㎡的高端住宅等多种业态,打造集企业总部集群、综合商业、高端居住、历史保护建筑于一体建面约50万㎡站前TOD综合体。

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另外还有宝山上大的大华朗香公园映项目,同样是个地铁上盖的项目,位于15号线丰翔路站,此次四批次推出了462套79-129平户型,价格约57000元/平,且有小面积户型,对于较低预算刚需客户友好,而且该盘的价格算是中外环间的价格洼地,未来积分要求较高。

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除此之外,还有一些热门板块的楼盘,具有发展潜力,比较值得期待。除了前面提到的前滩东方悦澜以外,还有闵行梅陇的仁恒越秀天樾园和、徐泾的龙信虹桥御澜。

仁恒越秀天樾园和推出建面约104-132平户型,备案价是73600元/平,与房地联动价一致,梅陇板块相对还是比较成熟的,板块内新房一直处于断供状态,此项目的入市能为板块内的改善需求注入新的活力。

项目共规划了14栋16层商品房住宅,2栋保障性住房和1栋社区配套用房。距15号线景西路站直线约1.2公里,稍微有点距离,不过周边的学校资源丰富,距离闵行区实验小学(景城校区)约500米;距离距离莘松中学约1.2公里、距离上海市第二中学约900米。此外,地块南侧将有一座新学校,是复旦大学附属闵行实验中学,周边的教育资源丰富。而且主力户型700万级,在上海新房市场还是很难得的,也有一定概率对口比较不错的学校。

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另外四批次青浦徐泾推出的龙信虹桥御澜,与虹桥璀璨公馆的价格一致,均价约6万/平,三批次虹桥璀璨公馆的积分是67.05分,四批次接连加推,积分可以参考。

龙信虹桥御澜是一个小体量社区,仅有147套,四批次开完清盘,推出85-187平户型,有小户型入市,总价500万起便可入住大虹桥。项目将打造3栋小高层住宅,包括1栋10层、2栋13层住宅,此外,项目还有1栋7层建筑,其中1-3层为老年文化活动室,4-7层为保障房。

不过该盘的地理位置不如虹桥璀璨公馆,可能会被分流,积分大概率不会超过虹桥璀璨公馆,如果买不到虹桥璀璨公馆,不妨把眼光看向龙信虹桥御澜。

综合来看,前滩全新盘入市属于本批次最大惊喜,内环内供应明显减少,更有一些不错的全新盘项目值得关注,另外此次新盘价格变化不大,近外环一些优质板块延续之前供应量,如梅陇、唐镇、南翔都有一些不错的项目值得关注。

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